今年三四线城市房价有个补涨过程
记者：前2月房地产投资指标全面提速达8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。同时，土地购置面积首次正增长。在整个楼市紧调控的大背景下，这个数据有点超预期，您怎么看这个数据？
李迅雷：其实是一个补涨。去年，一二线城市房价涨得多，今年三四线房价有个补涨过程。另外，我们发现今年的房地产销售面积的增长要大于销售额的增长，说明房价的上涨或者销售额增加过程当中，主要是集中在三四线城市，因为均价比较低。从未来看，由于今年整体房贷是收紧的，而且已经提高了房贷的折扣率，多个银行已提高到了95折，所以这也表明了政策进一步收紧，房贷额度控制了，利率上升了。从历史上来看，每当这个时候房地产的市场会步入一个相对低迷的状态，房价的涨幅也会缩小。
记者：您对今年楼市的一个行情怎么判断的？
李迅雷：应该是增速的回落，未必会跌，但是它的涨幅趋小了，对比来看，可能历史数据也是一样的。总体来讲，一二线城市房价去年涨幅过大，所以今年可能有个调整期，可能走平，三四线我估计还会略有上涨。
记者：您指的三四线是热点城市周边的还是一般指代的三四线城市？
李迅雷：主要是热点城市，三个地区比如京津冀地区、长江三角洲地区和珠江三角洲地区，围绕着大城市、超大城市周边那些三四线城市，可能房价还会略有上涨。
记者：幅度大吗？
李迅雷：幅度应该也不会太大，因为今年调控力度比往年都要大。
2018年有一个买房相对低点
记者：您认为近期的楼市调控政策对热点城市会起到“稳房价”的效果吗？特别是一线城市。
李迅雷：应该能够达到吧。今年基本上推行一城一策，每一个城市根据自己情况对楼市进行调控，对房价进行限制，既防止大涨也防止大跌。这个政策力度应该还是有效果的。
记者：但近期看到上海又出现了“抢房潮”的新闻。
李迅雷：这种抢房潮一方面由于新房供给非常少。目前属于一个时间窗口比较短缺的时候，可能过了这段时间新的楼盘会有所增加。另一方面，由于预期从紧，购房者急需申请下房贷。如果现在还拿不到按揭贷款的话，以后就更拿不到了，所以购房者比较急。所以，这样就有一个时间上面的提前，但当期消费了以后消费可能会减少。
记者：您之前分析称，可能今年下半年是一个买房的相对好的时机，限制还持这种态度吗？
李迅雷：我觉得如果房价下跌的话，恐怕这一轮房价还是没有到头，更加确切说是2018年。因为房地产涨跌基本上三年一个周期，每三年会有一个低点，比如2015年对应2012年是个低点，2012年对应2009年是个低点，对应下来基本上是三年一个相对低点，但不是绝对低点。
记者：您也提到“相对低点”，但总的来说房价是一波比一波高。到目前为止，您认为房地产泡沫风险大吗？可控还是不可控？
李迅雷：我觉得风险还是处于在累计、积聚的过程，因为世界上没有只涨不跌的商品价格，持续上涨后都会出现回落。既然这么长时间以来，房价一直没有下跌，这个肯定是一个风险累计的过程。
记者：你的研究中，有没有分析或判断，房地产泡沫风险大概在什么时候或者某个临界点会比较集中爆发。
李迅雷：我觉得会有，我估计可能是在2020年左右可能会有一个爆发。
记者：为什么做这个判断，因为城镇化因素还是？
李迅雷：一方面是城镇化。但城镇化速度已经大幅度放缓了，人流动性越来越低。2016年，外出农民工数量大概只增加了五十万，对这么大一个国家来讲，一年新增外出农民工数量只增加五十万的话，就基本上等于零了，这就表明了以农业人口转移为特征的城镇化已经到了后期了。另一方面，人口流动性急剧下降，如果一个城市没有那么多新增人口的话，它的需求来自于哪里？所以，随着需求的变化，房价也有它一个自然变化的规律。
另一方面，房地产中长周期一般是十八到二十五年，我想如果从2000年开始算，这个周期也差不多了。所以从这两个方面我来看，见顶的时间越来越近了，但未必就是今年或者明年就见顶。
房价大跌可能很难避免
记者：那您觉得如果“见顶”之后会不会引发一些系统性的风险？
李迅雷：那是肯定的。我觉得有风险是正常的，泡沫的破灭是正常的。而且不仅房价的泡沫会破灭，还会引发一连串泡沫的破灭，因为资本市场都是相关联的。
记者：应对这些风险，您有什么建议呢？
李迅雷：我觉得现在还是要加强房地产调控，如果要爆发的话，在它还有上涨空间的时候加强管制，抑制房价出现比较大幅度波动相对会减轻一点风险。现在是一个无奈的选择，如果选择过去调控房价，可以用增加土地供给、住宅用地的供给来增加满足楼市的需求。那个时候可以这么做，但现在存量房越来越多，所以你再这样去做可能会引发更大的危机，所以只有通过限购限贷等措施人为地抑制房价上涨。
记者：能有效果吗？
李迅雷：总比房价继续往上涨要好了。
记者：您认为最终房地产泡沫将会以什么方式消化掉？
李迅雷：我觉得最终可能还是避免不了大跌。因为你即便采取了很多缓冲措施，市场毕竟是市场。房地产是个市场，股市也是个市场，我们能够控制股价不涨不跌吗？也控制不了，股市有熊市牛市，有暴涨也有暴跌，同样楼市也是一样的。
记者：中央经济工作会议提出五大手段来建立房地产调控的长效机制，您对此有没有什么期待？
李迅雷：我觉得效果肯定会有。但是我们还得去尊重市场规律，现在通过管制的方式能够起到一定的效果，能够使得泡沫破灭时候有个缓冲，不出现断崖式下跌，如果能通过措施有一个斜率式下跌比前者还是要好。
记者：构建长效机制的一部分初衷也是为了避免出现大跌的情况。
李迅雷：对。但还是很难避免，因为市场肯定会出现一种非理性状态，它不会涨到一个理性的位置就停止不涨了，过涨或者过跌这两种可能性都会有。所以，我觉得如何面对这样一个可能性采取应对措施更加现实，而不是说不采取相应举措，只是单纯加强管制，这样其实还是在累计问题。
记者：您有没有什么具体的建议呢？
李迅雷：我觉得一方面当然还是要加强宏观的调控，另外一方面，我们也要承认这么一个事实，就是很难控制价格。历史上没有一个国家能够控制住房价的，它都有一个波动的过程，一旦出现大幅波动的时候我们怎么来应对？我们的金融体系能不能承受得起这种巨幅的波动？我们对这些应急举措应该要提前做准备的。
记者：确实应该做好一些应对措施。现在有些寄希望于房地产税，认为对抑制房价过快上涨会起到比较好的作用，您怎么看？
李迅雷：对改善贫富差距方面是有好处的，但对于抑制房价，我觉得还是有点难度。因为房价往往是过涨或者过跌的，美国也有房产税，但它也出现过房价泡沫、房价过涨。所以，从这方面来讲，只有房价上涨没有房价下跌，或者只有盈利增长没有亏损，我觉得这是很难的，没有一劳永逸，因为这是市场决定的，你很难通过人为地控制来实现。
L型拐点还没到，未来可能还要下一个台阶
记者：除了房价回暖的问题，近期公布的经济数据也有所好转。比如2月份民间投资远超预期。这说明中国经济回暖还是只是个别月份数据？您持L型拐点这种说法？
李迅雷：我觉得最近短期数据，我们叫高频数据比较好。但是这些好转是由于投入比较多，投入那么大产出那么小，即便回暖所付出的成本还是很高。所以，对于个别指标的好转，我觉得还是要谨慎，因为这是前期投入的结果，但是效率、效益没有相应提升。整体来讲。的我们处在L型走平的过程当中，但是可能还有一个斜率会往下走。
记者：目前，可能拐点这种说法还不成立？还没到？
李迅雷：对，还没到。
记者：您所指的投入过多是投资过多吗？
李迅雷：对，主要是靠资金投入过多。
记者：就是货币的问题？
李迅雷：对，比如2016年M2增长了11.3%，但是银行的总债务增长了16%，说明投入过大。
记者：就今年来说，下半年风险会比上半年更大吗？
李迅雷：我觉得风险始终是存在的。
记者：下行压力大吗？
李迅雷：下行压力还是存在的，就中国经济来说，可能还是要再下个台阶。
记者：您觉得这种波动会持续多少年？
李迅雷：波动的话，我觉得不会太大，因为我们的宏观调控水平越来越高了，但是下行的趋势是会延续的，而且短期的回暖也不代表下行趋势结束。所以，我觉得没有必要非要去找拐点，找原因更重要。比如虽然经济数据好了，但是好之后CPI没起来呢？因为很难传导，也说明了这一轮的经济周期是一个补库存的周期，它持续时间是比较短的。
记者：现在还属于补库存的周期？
李迅雷：对，我觉得目前这一轮的大宗商品价格上涨等还是属于补库存周期的。
记者：大概这种补库存周期，您预计会到什么时候。
李迅雷：我觉得现在已经差不多了，就可能又有一个下行压力了。
记者：然后到了这个阶段可能又到一个平衡的增长点，是吗？
李迅雷：对。
今年人民币汇率可能稳定在7左右
记者：最后一个问题，近期，央行再次宣布上调逆回购、SLF、MLF利率。在全球步入宽松货币周期的尾部，以及一些国家开始“从紧”的背景下，中国央行未来会是否会跟进加息？
李迅雷：加息不加息要相机抉择。就同目前来看，中国肯定没有加息可能。但实际上调控力量是手段，比如更多用了公开市场工具、同业拆放利率等进行调节。我觉得为了避免不出现直接加息给大家带来的预期影响，通过调整一下“麻辣粉”、“酸辣粉”回购利率的话，虽然本质是加息，但是给人感觉更加隐蔽一些。如果直接调高居民存贷款利率的话，这就表明明确无误加息了，预期影响肯定更大。
记者：未来美联储也可能面临多次加息，中国会有没有更进一步的动作？
李迅雷：我觉得可能会通过公开市场来加息，但如果真正市场通胀了就很简单，直接提高银行的基准利率就可以了。
记者：也有可能是吗？
李迅雷：对，也是有可能的。相机抉择，如果美国加息次数过多了，跟中国利差数小了，自然会给人民币贬值带来压力，这个时候会迫使你来加息。
记者：您预计今年人民币汇率会在什么水平波动？贬值压力大吗？
李迅雷：我觉得贬值压力始终是存在的，而且是长期存在的压力。
记者：今年呢？
李迅雷：今年，我觉得会相对稳定一点，比如7左右。但是明年可能压力会更大一点，毕竟我们货币的增量一直很大。（来源：凤凰财经）
